Articles

Cumpararea unei case

Ghidul         Cumpararea unei case 

 

                                                    

                                                                           Buying a house    

 

In Michigan cumpararea unei locuinte se poate face platind in numerar ori imprumut, pe cont propriu sau prin agentie imobiliara. Varianta cea mai avantajoasa dar si cea mai rar intalnita este plata in numerar care va asigura probabil si o mai buna negociere din pretul de vanzare al imobilului dorit. Alternativa este obtinerea unui imprumut ipotecar (mortgage) care necesita plata in numerar a unui procent in jurul a 10%  din valoarea de cumparare (procentul minim este de 3-5%). Daca suma platii initiale (down payment) este mai mica decat 20% din valoarea de cumparare, banca necesita plata unei asigurari (PMI – Private Mortgage Insurance). Dupa cumparare, aceasta asigurare trebuie platita pana in momentul in care diferenta dintre valoarea imobilului si suma datorata este de 20% sau mai mult. De exemplu: Valoarea casei este de $100,000 down payment $10,000, PMI-ul trebuie platit pana in momentul cand suma datorata este de $80,000 sau valoarea casei creste (prin imbunatatiri imobiliare, ale districtului scolar, etc.) astfel incat noua valoare a casei este cu 20% mai mare decat valoarea imprumutului.

Varianta avand un agent imobiliar specializat in cumparari este probabil o solutie mai buna deoarece el va facilita toate documentele necesare, toate aranjamentele pentru a vedea imobilul dorit cat si cautarea locuintei dorite in baza criteriilor mentionate de cumparator.

Guvernul ofera pentru persoanele cu venit redus imprumuturi care nu necesita decat 3.5% plata in numerar in avans si o reducere de 6% din closing costs, cu conditia ca persoana (familia) care necesita suma sa se califice pentru un asemenea imprumut. Bancile ofera imprumutul, acesta fiind asigurat FHA (Federal Housing Administration mortgage insurance), program menit sa ajute familiile cu salarii mai mici. FHA-ul este echivalentul PMI-ului acoperit de guvern.  Imprumuturile FHA nu sunt indragite de agentii imobiliari, in special din cauza completari unui surplus de documente, dar mai ales din cauza unei inspectii a imobilului riguroase (obligatorie) ceruta de guvern.

http://www.fha-home-loans.com/loan_qualifying_fha_loans.htm

Daca oferta de cumparare este acceptata unele orase cer o inspectie amanuntita a imobilului pentru a verifica starea si conditiile de locuire a locuintei pentru a fi corespunzatoare standardelor orasului in cauza la vremea cumpararii.

Termeni cu care trubuie sa va familiarizati in momentul cumpararii unei case:

Property – imobilul care urmeaza a fii achizitionat
Mortgage – imprumutul propriu-zis, obligatia de plata a sumei imprumutate
Borrower – persoana  sau persoanele care imprumuta banii
Lender – banca sau institutia financiara care acorda imprumutul
Principal – suma originala a imprumutului, fara alte taxe, impozite sau dobanda
Interest – dobanada bancii pentru imprumut
Points – aceasta este o forma de plata anticipate a dobanzii, un “point” este 1% din Principal
Escrow – un cont la banca ce ofera imprumutul pentru a economisii banii necesari pentru anumite plati (impozitul semianual, asigurarea lunara sau semianuala)
Foreclosure (repossession) – posibilitatea bancii de a confisca imobilul bazat pe anumite stipulatii ale imprumutului (de exemplu neplata)

Mortgage-urile pot fii cu dobanda fixa (FRM – fixed rate mortgage) sau ajustabila (ARM – adjustable rate mortgage). De obicei ratele variabile ofera o dobanda mai mica, dar banca poate ridica (sau cobori) acea rata dupa situatia economica in fiecare an. Dobanda fixa este neschimbata pe durata imprumutului. De obicei in suma platii lunare se adauga taxele (oras, county), asigurarea imobilului. Excesul este economisit in escrow pana la data cand datoria trebuie platita, cand banca plateste creditorul. Orice plata facuta in plus in principal scurteaza viata imprumutului pentru ca dobanda totala si timpul imrumutului sunt calculate in proportional in avans.

 


Atentie la Interest Only Loans; unde, desi suma platita lunar este mai mica, nimic nu este platit initial pentru imprumut, doar dobanda. In momentul in care banca a primit dobanda integral, restul de datorie merge in principal. Aceste imprumuturi sunt foarte comune  in Europa, dar in ultimii ani au inceput sa intre si pe piata americana.

Dupa ce oferta a fost aceptata de vanzator/cumparator urmeaza closing-ul, acesta consta in plata unei sume (in 2010 pentru un imobil de $200,000 costul a fost de $3,741) care acopera punctele (pentru a cobori rata dobanzii, taxe de aplicare, taxe de avocat si legale, asigurare de titlu (title insurance), taxe de evaluare (appraisal fees), taxe de inspectie, si alte taxe diverse.


Dupa closing si obtinerea cheilor contactati companiile de utilitati din orasul unde este situate imobilul pentru a asigura o tranzitie fara intreruperi. In Michigan contactati DTE Energy pentru current (800) 477-4747, Consumers Energy sau  DTE (depinde de oras) pentru gaz, City Hall pentru apa. Toate acestea trbuie transferate pe numele noului proprietar. Pentru telefon fix si televiziunea prin cablu selectiile sunt mai vaste, desi unele companii de cablu detin monopol in anumite orase limitand selectia. Serviciile menajere (ridicarea gunoiului) se face automat, trebuie sa aflati doar ziua in care aceasta se intampla pe strada dumneavoastra.

Sugestii sau intrebari , contactati-ne.

Inapoi la GHID

Pribeag